Boletín sobre la obligaciones de los piso turísticos con  la Agencia Tributaria 

Gentileza de la Asociación de Expertos Técnicos Inmobiliarios 

La AEAT ha publicado una consulta vinculante (V-1273-19), que da respuesta al título de esta circular a raíz de lo planteado por una asociación que representa los intereses de gestores de arrendamiento de viviendas con fines turísticos.

En concreto la cuestión planteada, es si aparte de los intermediarios digitales (especialmente plataformas colaborativas), también los gestores inmobiliarios (personas que actúan en nombre del propietario para gestionar la vivienda con fines turísticos) deben presentar la declaración informativa de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos (modelo 179).

Entendemos procedente transcribir la respuesta completa:

El 54 ter en el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007 (BOE de 5 de septiembre), en adelante RGAT establece una obligación de información específica para las personas o entidades que intermedien en la cesión del uso de viviendas con fines turísticos, en los siguientes términos:

"Artículo 54 ter. Obligación de informar sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos.

1. Las personas y entidades que intermedien entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos situadas en territorio español en los términos establecidos en el apartado siguiente, vendrán obligados a presentar periódicamente una declaración informativa de las cesiones de uso en las que intermedien.

2. A los exclusivos efectos de la declaración informativa prevista en este artículo, se entiende por cesión de uso de viviendas con fines turísticos la cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, cualquiera que sea el canal a través del cual se comercialice o promocione y realizada con finalidad gratuita u onerosa.

En todo caso quedan excluidos de este concepto:

a) Los arrendamientos de vivienda tal y como aparecen definidos en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como el subarriendo parcial de vivienda a que se refiere el artículo 8 de la misma norma legal.

b) Los alojamientos turísticos que se rigen por su normativa específica.

A estos efectos no tendrán la consideración de excluidos las cesiones

temporales de uso de vivienda a que se refiere el artículo 5.e) de la Ley

29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con

independencia del cumplimiento o no del régimen específico derivado de su

normativa sectorial al que estuviera sometido.

c) El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

d) Los usos y contratos del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,

de Arrendamientos Urbanos, salvo aquellas cesiones a las que se refiere la

letra e) de este artículo.

3. A los efectos previstos en el apartado 1, tendrán la consideración de

intermediarios todas las personas o entidades que presten el servicio de

intermediación entre cedente y cesionario del uso a que se refiere el apartado

anterior, ya sea a título oneroso o gratuito.

En particular, tendrán dicha consideración las personas o entidades que,

constituidas como plataformas colaborativas, intermedien en la cesión de uso

a que se refiere el apartado anterior y tengan la consideración de prestador

de servicios de la sociedad de la información en los términos a que se refiere

la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información

y de comercio electrónico, con independencia de que presten o no el servicio

subyacente objeto de intermediación o de que se impongan condiciones a los

cedentes o cesionarios tales como precio, seguros, plazos u otras condiciones

contractuales.

4. La declaración informativa contendrá los siguientes datos:

a) Identificación del titular de la vivienda cedida con fines turísticos así como

del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda con fines turísticos,

si fueren distintos.

La identificación se realizará mediante nombre y apellidos o razón social o

denominación completa, y número de identificación fiscal o en los términos de

la Orden Ministerial por la que se apruebe el modelo de declaración

correspondiente.

A estos efectos se considerarán como titulares del derecho objeto de cesión

quienes lo sean del derecho de la propiedad, contratos de multipropiedad,

propiedad a tiempo parcial o fórmulas similares, arrendamiento o

subarrendamiento o cualquier otro derecho de uso o disfrute sobre las

viviendas cedidas con fines turísticos, que sean cedentes, en última instancia,

de uso de la vivienda citada.

b) Identificación del inmueble con especificación del número de referencia

catastral o en los términos de la Orden Ministerial por la que se apruebe el

modelo de declaración correspondiente.

c) Identificación de las personas o entidades cesionarias así como el número

de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.

La identificación se realizará mediante nombre y apellidos o razón social o

denominación completa, y número de identificación fiscal o en los términos de a Orden Ministerial por la que se apruebe el modelo de declaración

correspondiente.

A estos efectos, los cedentes del uso de la vivienda con fines turísticos deberán

conservar una copia del documento de identificación de las personas

beneficiarias del servicio, anteriormente señalado.

d) Importe percibido por el titular cedente del uso de la vivienda con fines

turísticos o, en su caso, indicar su carácter gratuito.

5. La Orden Ministerial por la que se apruebe el modelo de declaración

correspondiente establecerá el plazo de presentación y contendrá la

información a que se refiere el apartado anterior, así como cualquier otro dato

relevante al efecto para concretar aquella información."

En base a la habilitación del apartado 5 del artículo 54 ter del RGAT,

anteriormente transcrito, se aprobó el modelo de declaración informativa a

través de la Orden

HFP/544/2018, de 24 de mayo, por la que se aprueba el modelo 179,

"Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines

turísticos" y se establecen las condiciones y el procedimiento para su

presentación (BOE de 30 de mayo).

De acuerdo con lo dispuesto en los apartados 1 y 3 del artículo 54 ter del

RGAT, la obligación de informar únicamente reside en los intermediarios, es

decir, en aquellas personas o entidades que presten el servicio de

intermediación entre cedente y cesionario del uso de viviendas con fines

turísticos situadas en territorio español, ya sea a título oneroso o gratuito.

En primer lugar, hay que señalar que el concepto de "intermediario" debe ser

interpretado de acuerdo con los criterios previstos en el artículo 12.2 de la Ley

58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18), en adelante

LGT, norma básica del sistema tributario.

Dicho precepto señala lo siguiente:

"2. En tanto no se definan por la normativa tributaria, los términos empleados

en sus normas se entenderán conforme a su sentido jurídico, técnico o usual,

según proceda.".

Así, el concepto de "intermediario" debe ser definido en su sentido jurídico.

Sin embargo, el mismo no está recogido de forma expresa por la norma

tributaria. En consecuencia, dada la prelación de fuentes existente en el

Derecho tributario general (artículo 7.2 de la LGT) se debe acudir a la

definición que se realiza en el derecho común.

Así, el concepto de "intermediario" debe obtenerse a partir del concepto de

contrato de intermediación inmobiliaria, siendo este contrato un contrato

atípico formalizado al amparo del principio de libertad de pactos del artículo

1.255 del Código Civil. A su vez, esta figura contractual ha sido conceptuada

por la jurisprudencia.

En este punto, de la doctrina del Tribunal Supremo, manifestada, entre otras,

en su Sentencia de 30 de julio de 2014 (Rec. 2886/2012), sala de lo civil del

Tribunal Supremo, fundamento de derecho tercero, se puede extraer el concepto de intermediario a partir de la exégesis del contrato de

intermediación que se pronuncia en los siguientes términos:

"La sentencia de esta Sala nº 650/2007, de 12 de junio, afirma que

«efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el

mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la

finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene

derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a

celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su

celebración (sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado

que da derecho a la retribución es la perfección del contrato»".

Previamente, la citada sentencia de 30 de julio de 2014 alude en términos

similares, en su fundamento de derecho segundo, a la STS de 21 de octubre

de 2000 (Rec. 3023/1995) que resume la jurisprudencia del Alto Tribunal en

relación con el contrato de mediación, señalando:

"Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o

corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995 ) afirma que:

«en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en

principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un

objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en

lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna

doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y

el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación,

pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el

intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el

negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ; y tiene declarado con

reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo

de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato

pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de

noviembre de 199 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero

de 199 y 30 de abril de 1998 ».

Además afirma que «la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona

por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la

mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004, el derecho a percibir la

comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la

operación en la que intervino el agente»".

Por tanto, solo puede ser considerado como "intermediario" quien percibe su

retribución en función de la celebración del contrato en el cual se media.

De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con el

contrato de mediación inmobiliaria, estará sujeto a esta obligación de

información el intermediario que perciba una retribución o comisión por la

consecución de un resultado, en este caso, la contratación efectiva entre

cedente y cesionario de la cesión temporal de uso de todo o parte de una

vivienda con fines turísticos.

Respecto a la cuestión planteada, sobre si el gestor inmobiliario o

"Property

manager" está obligado a presentar el modelo 179 cuando utiliza una

plataforma colaborativa, en primer lugar, debe tenerse en cuenta que el régimen

aplicable, desde el punto de vista de la obligación de información, va a

depender de los contratos formalizados entre el propietario de la vivienda y

el gestor, y entre éste y el cesionario de la vivienda con fines turísticos, y de

las cláusulas concretas de dichos contratos.

El consultante manifiesta que el gestor actúa en nombre del propietario para

ceder el uso de la vivienda con fines turísticos, pero no especifica qué

derechos tiene para llevar a cabo dicha cesión.

De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4.a) del citado artículo 54 ter del

RGAT, a los efectos de la obligación de información, el gestor inmobiliario

podría ser titular de un derecho en virtud del cual cede la vivienda con fines

turísticos, y, por tanto, ser el cedente en última instancia de la vivienda

como titular de un derecho de subarrendamiento sobre la misma. Siendo el

gestor el cedente o el titular del derecho de cesión no puede ser considerado

intermediario en el sentido jurídico señalado.

En consecuencia, con las consideraciones expuestas, el gestor quedaría

fuera del ámbito subjetivo de la obligación informativa.

Si, por el contrario, el gestor no fuera titular de un derecho de cesión de la

vivienda con fines turísticos, es decir, no tuviera la consideración de

cedente, tampoco tendría la obligación de presentar la correspondiente

declaración informativa, en el bien entendido que no tendría la

consideración de intermediario a los efectos del artículo 54 ter del RGAT, por

cuanto es la plataforma colaborativa y no el gestor quien en última instancia

pone en contacto al cedente con el cesionario con la finalidad de concluir el

contrato de cesión temporal del uso de la vivienda con fines turísticos.

- En el caso de que no existiera plataforma colaborativa y el gestor

inmobiliario gestionara directamente los alquileres vacacionales, habría

también que tener en cuenta los contratos formalizados entre el propietario

de la vivienda y el gestor, y entre éste y el cesionario de la vivienda con fines

turísticos, a efectos de determinar el régimen aplicable.

Si el gestor no tuviera la consideración de cedente por no disponer del

derecho de uso y subarriendo, y formalizara directamente, sin la

intervención de una plataforma online, con el cesionario la cesión del uso de

la vivienda tendría la consideración de intermediario de la cesión, en los

términos que expone el artículo 54 ter.3 del RGAT, pues prestaría el servicio

de intermediación entre cedente y cesionario, debiendo presentar en este

caso la declaración informativa.

Lo dispuesto con anterioridad es concordante con la doctrina expresada por

este Centro Directivo en la consulta vinculante con número de referencia

V3083-18, de 28 de noviembre.

Fuente Dirección General de Tributos

Atentamente,